Realizar a transferência de imóveis para uma Holding patrimonial não é uma tarefa tão simples ou fácil de ser realizada. Isso porque é necessário a avaliação tanto dos interesses e perfil da família que está realizando o planejamento sucessório como também calcular os custos da operação e cumprir as obrigações registrais do cartório de registro de imóveis, bem como as obrigações societárias e adequar a estrutura societária mais adequada para a situação. Vejmos a seguir algumas situações bem comuns e que merecem nossa atenção quando estamos diante da elaboração de um planejamento sucessório familiar:

1. Imunidade do ITBI na integralização de imóveis numa Holding familiar. 

A imunidade do ITBI prevista no § 2º, I, do art. 156 da Constituição Federal, trata de casos em que os imóveis de uma pessoa física são integralizados em uma Holding cujos sócios são os mesmos proprietários dos imóveis. Essa imunidade pode ser uma solução que gera enorme economia para uma família, enquanto para outras podem ser motivo de prejuízo. Isso porque, um dos requisitos da imunidade é manter o faturamento da Holding com até 50% dos rendimentos fruto de atividades imobiliárias, portanto, se uma família recebe alugueres ou deseja vender seus imóveis nos próximos 3 anos a integralização dos imóveis pode ser uma péssima ideia pois acarretaria pagamento do ITBI com multas e correções monetárias que poderiam ser evitadas se o direcionamento da imunidade fosse feito para o perfil ideal de famílias.

2. Passo a passo burocrático para se conseguir a imunidade do ITBI.

Ao realizar essa transferência de imóveis da pessoa física para a Holding, é importante levar em conta que os municípios podem solicitar uma declaração ou documentação inicial que comprove que as atividades da empresa não são predominantemente imobiliárias.

Essa declaração é conferida pela Própria Prefeitura mediante a solicitação direta de uma guia de imunidade de ITBI. Para conseguir esta guia, o requerente deve apresentar documentação requisitada pela prefeitura. Caso a Holding seja nova, ou recém-constituída, é necessário que se comprove pelos próximos 3 anos que o faturamento da Holding não ultrapassou os 50% da atividade imobiliária que trata o art. 156 da CF/88.

Isso se deve à ressalva feita no § 2º, I, do artigo 156 da Constituição Federal, que exclui da imunidade as transferências realizadas a adquirentes cuja atividade principal seja a compra e venda de imóveis, locação imobiliária ou arrendamento mercantil.

Essa exigência decorre do fato de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) possui uma imunidade específica.

Essa imunidade se aplica quando há transferência de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica como parte de seu capital social, assim como em casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

No entanto, essa imunidade não se aplica se a atividade principal do adquirente for a compra e venda de imóveis, locação imobiliária ou arrendamento mercantil, conforme estabelecido no § 2º, I, do mencionado artigo 156 da Constituição Federal.

3. Averbação no Registro de Imóveis da mudança de titularidade do imóvel após a integralização no capital social da Holding Patrimonial.

Não basta integralizar o imóvel na Holding é preciso também registrar a mudança da titularidade da propriedade no cartório de registro de imóveis para que a transferência seja plena e eficaz.

Após a sua integralização e averbação na Junta Comercial, munido do contrato/estatuto social registrado, é necessário que a propriedade seja alterada na própria matrícula do imóvel, caso contrário, é como se o imóvel ainda pertencesse ao antigo dono, e, não à Holding, conforme ditames do art. 1.245 do Código Civil.

Ao contrário que muitos falam, a Lei das S/As não viabiliza que o Estatuto social substitua a averbação na matrícula do imóvel, ´portanto, além da mudança societária, é necessário que se faça a regularização imobiliária do imóvel. Assim também entendeu o STJ no REsp 1743088.

4. Escolher a estratégia de classificação do imóvel na Holding é fundamental para a segurança jurídica da operação!

É mais segura integralizar os imóveis como capital social na Holding do que declarar como patrimônio líquido para que não haja a incidência de ITBI.

De acordo com a Constituição Federal, a transmissão de imóveis para o patrimônio de uma pessoa jurídica, como parte de uma operação de capital, fica isenta do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) se a atividade principal da empresa não for imobiliária. No entanto, para garantir maior segurança jurídica, é mais recomendado integrar os imóveis ao capital social em vez de integrá-los ao patrimônio líquido.

Essa interpretação do Supremo Tribunal Federal foi estabelecida no julgamento do RE 796.376/SC em um caso de repercussão geral. A decisão estabelece que o ITBI incidirá na integralização de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas quando o valor do imóvel exceder o valor do capital social já integralizado.

A Constituição Federal não menciona a proporção entre o valor do imóvel transferido e o capital social da empresa que recebe o imóvel. O requisito fundamental para que a imunidade seja reconhecida está relacionado à atividade preponderante da pessoa jurídica, a qual é calculada com base em sua receita operacional.

Portanto, se um imóvel for transferido por meio de uma operação de aumento de capital para uma pessoa jurídica cuja atividade preponderante não seja imobiliária, essa transferência estará isenta do ITBI devido à imunidade prevista na Constituição Federal. No entanto, caso os valores dos imóveis sejam destinados à conta de reserva de capital, que faz parte do patrimônio líquido da sociedade, a diferença estará sujeita à incidência do ITBI.